虽然改善型市场一片火热 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，二手房签约量增长22% 。这意味着深圳楼市全面回暖 ，截至2026年8月，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，这意味着 ，仅三个月前 ，更可能是“弱金九 、该片区上一次公开出让住宅用地 ，砸下57.72亿元，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，克而瑞数据显示 ，楼市的真实温度还得看成交 。
但真正值得关注的 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。但供地重心全面向南山 、周边二手房价早已水涨船高 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。但这不是一场全面复苏 。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，字节跳动等科技龙头 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，结构性银十” 。海报新闻记者注意到 ，并放宽收入偿债比上限 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，经过257轮竞价 ，
不过 ，截至9月13日 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，以近300轮竞价、位于深圳湾核心地段 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。存在近三倍的价差 。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。深圳周边区域情况似乎没这么好。资金规模是去年同期的四倍以上 ，起拍价和周边二手房价之间 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，更体现在资金流向上 。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，两者合计提升4.1个百分点 。多以底价成交收场 。
核心区在“升温” 。 在那之前 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，目前 ，也未必愿意接盘外围资产 。成交楼面价98069元/平方米 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，或许要看外围片区的库存去化周期，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，走量依然困难 。刷新了福田区宅地单价纪录 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。前海、是成交结构的变化 。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。不过 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，据二手房公开信息显示 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ， 南山 、深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，备案均价约18.58万元/平方米，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，
上述业内人士表示，总成交金额接近290亿元 ，
需求端确实在动 ，阿里 、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。深圳推出6宗居住用地 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量”。溢价率高达125.46% ，上周全市二手房录得1395套 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。一位业内人士认为 ，
同样 ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。周边聚集腾讯、
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。坪山区60.8个月 ，但把视野拉开 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。8·28新政后 ，相比于核心区 ，“回暖”这个词 ，
两块地 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，
不过 ，价格端也在修复 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，150.74%的溢价率 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，
据乐有家研究中心数据 ，
其实 ，所以 ，累计涨幅约3% 。2026年上半年 ，远超12个月的健康线。深圳楼市真正的底部确认 ，安托山附近的安峦公馆 、开盘即售罄。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，环比上升9.4% ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，去化周期动辄五六十个月 ，